关于印发《神木县棚户区改造房屋征收评估实施细则（试行）》的通知

各镇人民政府，县政府各工作部门、直属事业机构，各工业园区管委会，职业技术学院，大柳塔镇级小城市综合改革试验区：

《神木县棚户区改造房屋征收评估实施细则（试行）》已经县政府同意，现印发你们，请认真遵照执行。

神木县人民政府办公室

2017年4月10日

神木县棚户区改造房屋征收评估实施细则（试行）

第一条为规范全县棚户区改造房屋征收评估活动，保障被征收人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》，结合本县实际，制定本细则。

第二条评估全县棚户区改造范围内被征收土地、房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收土地、房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本细则。

第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条房地产价格评估机构（以下简称估价机构）、注册房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋（土地）征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家或两家以上估价机构共同承担。由两家（包括两家）以上估价机构共同承担的，确定其中一家估价机构为牵头单位。牵头单位组织相关估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、主要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条房屋征收组织实施单位提供棚户区改造项目估价机构名单，由被征收人（被征收房屋所有权人）以户为单位，自主、自愿在提供的名单中选定估价机构对其房屋的价值进行评估。

第七条估价机构选定或者确定后，房屋征收组织实施单位向估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

评估费按2500元／户（指房屋所有权人或原始租赁户）或房屋评估总价3‰收取，实施项目完成后，一次性付清。

第八条被征收房屋价值的补偿，原则上不低于被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封等因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第九条未经登记的土地和房屋由房屋征收组织实施单位提供认定及处理结果。

第十条估价机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

第十一条估价机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和材料。

房屋征收组织实施单位、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收组织实施单位、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第十二条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十三条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托估价机构通过评估确定。

第十四条对于多户同院、土窑洞等被征收房屋采取房地一体综合评估，其中建筑全部以模拟二层评估。

被征收房屋为一层的，其补偿价为模拟二层评估价扣除一层建筑重置价；被征收房屋为三层的，其补偿价为模拟二层评估价加一层建筑重置价；被征收房屋为多层的，其补偿价按照市场评估价确定。

第十五条房屋重置价、装饰装修及其附属物补偿标准按附件2、附件3的规定执行。附件1中所列项目不另作补偿。

第十六条估价机构按照评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收组织实施单位出具被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告由负责房屋征收评估项目的两个以上注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章，不得以印章代替签字。

第十七条被征收人或者房屋征收组织实施单位对评估报告有疑问的，估价机构应当作出解释和说明；存在错误的，应当修正。

第十八条被征收人对评估报告有异议的，可以依法申请复核评估；对复核结果有异议的，可依法申请鉴定。

第十九条对估价机构和注册房地产估价师在房屋征收评估活动中的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。

第二十条本细则自公布之日起施行，有效期为两年。

附件：1.建筑物补偿标准

      2.房屋装修等级补偿标准

      3.附属物和等级外房屋装饰装修补偿标准

附件1

建筑物补偿标准

备注：临时建筑，有规划手续的按上述标准补偿，没有规划手续的按上述标准一半给予补偿；违法建筑不予补偿。

附件2

房屋装修等级补偿标准

附件3

附属物和等级外房屋装饰装修补偿标准

备注：室外楼梯按投影面积的一半计算面积，以建筑补偿标准给予补偿。