各镇人民政府、街道办事处，市人民政府各工作部门、直属事业机构，各产业园区管委会，职业技术学院，大柳塔试验区，石峁遗址管理处：
《神木市物业服务市场专项治理实施方案》已经市政府研究同意，现印发你们，请结合工作实际，认真贯彻执行。
神木市人民政府办公室
2020年7月20日
神木市物业服务市场专项治理实施方案
为进一步整顿和规范我市物业服务市场秩序，促进物业服务市场持续健康发展，保障群众合法权益，为全市广大居民营造温馨、和谐的生活和工作环境，根据省市有关文件要求，结合我市实际，特制定本方案。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大、十九届二中、三中、四中全会精神，坚持以人民为中心的发展理念，根据《物业管理条例》《物业承接查验办法》和《陕西省住宅小区物业服务指导标准》等物业法律法规，以规范物业服务行为为核心，以发现问题、解决矛盾、规范管理、提升服务质量为总抓手，坚持专项治理与完善制度相结合，严格执法、科学管理，切实解决物业服务市场中存在的矛盾和问题，促进全市物业服务市场规范有序、持续发展。
二、工作目标
通过开展物业服务市场专项治理，对全市物业管理服务市场进行全面检查，依法查处物业管理服务过程中的违法行为。重点解决物业管理服务市场存在的重点、焦点、难点和群众反映强烈的问题。逐步规范市场主体行为，提高市场主体服务水平，强化物业企业服务履约意识，营造公平竞争、规范诚信的物业管理服务市场环境，促进物业市场平稳健康发展，实现物业管理提档升级。
三、时间及范围
2020年7月20日至2020年11月15日，对全市范围内已纳入物业管理的住宅小区及从事住宅小区物业服务的物业服务企业开展专项治理。
四、治理内容
（一）物业共用部位、共用设施设备使用
1.物业服务企业或部分业主擅自处置属于全体业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地；
2.物业服务企业或部分业主擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，擅自占用公共空间，擅自将属于业主共用绿地、广场等公共部位改造成车位（库）；
3.物业服务企业或部分业主擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损害业主共同利益；
4.物业服务企业或部分业主未经业主同意在物业共用部位承接广告，收益被相关单位或个人占为己有；
5.物业服务企业未按规定预留公共车位，违规出售、出租车位（库），私自占用公共车位；
6.物业服务企业和业主委员会未按规定处置公共收益，未按规定公开、公示相关收益，账目不清、用向不明；
7.物业服务企业或业主委员会无正当理由阻挡电信运营企业进入小区开展信息化建设，向电信运营企业收取额外费用。
（二）小区安全管理
1.小区内私拉乱扯电线、飞线，盗用公共电源；
2.在楼梯间内堆放杂物，停放电动车，在楼梯间或储藏室对电动车进行充电；
3.车辆、杂物占用疏散通道、安全出口、消防通道，导致疏散通道、安全出口、消防通道堵塞；
4.楼梯间门禁不能正常使用，门禁损坏未及时维修；
5.监控损坏未及时维修，不能正常使用；
6.二次供水设施设备未规范进行日常维护管理；
7.业主私自改变房屋用途或违规装修，尤其是破坏承重结构进行装修；
8.电梯等特种设备未按要求定期检测、定期维修保养，未将有效的电梯使用标志张贴在电梯显著位置；
9.未履行对消防设施等特种设备维护义务。
（三）物业收费与物业服务
1.物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自提高收费标准，明显高于指导价格收取物业服务费、停车服务费、车位租赁费、临时停车费等，擅自增加收费项目；
2.对不交物业费的业主采取擅自或者变相停水、停电或停用门禁卡等手段强制收费，将物业费与电梯卡、门禁卡等捆绑收费；
3.物业服务企业不按物业服务合同约定内容和标准提供服务，只收费不服务或降低服务标准，未公开收费项目、收费标准、服务质量标准；
4.小区秩序维护不力，机动车、非机动车乱停乱放。小区道路、绿化带、楼梯、电梯等部位垃圾清扫不及时，垃圾箱(桶)或垃圾投放点生活垃圾、装修垃圾堆积满溢，清运不及时。
（四）物业管理体制
1.业主大会召开、业主委员会成立不规范；
2.业主委员会未正常运作，业主委员会成员不履职尽责；
3.业主委员会违反业主大会议事规则或业主大会决议，擅自作出违背全体业主意愿的重大决策；
4.业主委员会未依法选聘物业服务企业并签订物业管理合同，选聘或改聘物业服务企业存在纠纷；
5.未成立业主委员会，小区无人管理，环境秩序混乱；
6.物业服务企业与业主或业主委员会关系僵化，不服从所在镇街、社区监督管理，对反映问题不及时解决。
（五）保安管理
1.未到公安机关备案，招聘、雇用人员为物业服务区域提供有偿门卫、巡逻、秩序维护等服务；
2.招用不符合《保安服务管理条例》规定条件的人员担任保安员；
3.从事门卫、巡逻、秩序维护等服务人员，未取得相应资格证；
4.未按规定着装（重点清理着仿警服、仿军服，佩戴“特勤”标志等）；
5.超范围提供保安服务活动；
6.限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；扣押、没收他人证件、财物；阻碍依法执行公务；参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录和其他违反法律、行政法规的行为。
（六）其他问题
1.未通过招投标的方式或者未经批准采用协议方式签订前期物业服务合同；
2.未按规定进行服务合同备案；
3.物业服务合同过期；
4.物业服务企业擅自撤离物业管理区域、中止物业服务，或物业服务合同终止后拒不撤离；
5.未按规定移交有关资料；
6.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人；
7.泄露或出售业主个人信息；
8.违规使用住宅专项维修资金，虚报、挪用、骗取、侵占维修资金，未按规定公示维修资金使用账目；
9.违反法律法规的其他行为。
五、实施步骤
（一）动员部署阶段（2020年7月20日—8月5日）。组织召开全市物业服务市场专项治理工作动员会，安排部署专项治理工作任务。结合实际研究制定专项治理工作方案，精心安排部署，广泛宣传。要畅通举报渠道，设立投诉举报电话和信箱，并通过宣传彩页、微信、报刊媒体等形式向社会公布，发动社会力量对物业服务的违法违规行为进行监督。
（二）组织排查阶段（2020年8月6日—9月5日）。对已纳入物业管理的住宅小区、物业服务企业进行全面排查，按照治理范围和重点，认真梳理物业服务市场中的各类矛盾、纠纷和问题，列出清单，形成台账。
（三）集中治理阶段（2020年9月6日—10月31日)。根据问题台账制定整改措施，明确整改时限和责任人，督促物业服务企业落实整改任务。通过现场巡查、随机抽查、投诉处理等方式，对物业服务企业进行检查，对有投诉举报的企业进行重点检查，严肃查处违法违规行为，曝光典型案例。对检查和整改情况，建立台账，实行销号管理。
（四）分析总结阶段（2020年11月1日—11月15日）。针对专项治理工作开展情况、查处典型案件进行分析和总结，形成总结书面材料，总结经验做法，研究出台相关政策，不断完善物业监管制度，形成常态长效管理机制。对管理混乱、服务质量差、业主意见大的企业要依法追究其责任，对拒不整改，不执行、不落实工作方案的，依照相关规定予以处罚，并通过媒体向社会公开。
六、工作要求
（一）统一思想，提高认识。物业管理工作是一项关乎千家万户的民生工作，是改善广大居民的居住环境，促进和谐社会及城市文明建设的一项基础性工作，是为民办实事的重要举措。各相关部门要统一思想，以高度负责任的态度抓好物业市场专项治理工作，充分认识开展物业服务市场专项治理行动的重要意义。
（二）突出重点，务求实效。要坚持问题导向，聚焦社会、群众普遍关心的热点、焦点、难点，突出工作重点，加大治理力度，着力破解物业行业服务市场管理难题，切实做到“条条必整改、件件有着落”。对检查中发现的问题，要深刻剖析，认真分析问题产生的原因，提出相应对策，进一步完善各项工作制度。要强化市场监管，加强行业信用管理，建立物业服务企业“黑名单”制度，积极推进守信联合激励和失信联合惩戒机制建设，有效规范物业服务市场。
（三）强化宣传，营造氛围。依托微信、电视、报刊、广播等新闻媒体，加强物业服务市场专项治理工作宣传力度，动员群众积极关注并广泛参与，营造自觉维护物业服务市场秩序的浓厚氛围。要将开展服务项目的物业服务企业基本信息向社会公开，及时更新发布企业信用档案。对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办，要及时公布查处结果。
附件：1.神木市物业服务市场专项治理工作领导小组
2.神木市物业服务市场专项治理工作任务清单
