神木市人民政府办公室
关于进一步加强物业管理工作的意见
神政办发〔2022〕57号
索引号:6108210014/-2022-002680 发布时间:2022-07-06 08:45:05 公开机构:神木市人民政府网

各镇人民政府、街道办事处,市人民政府各工作部门、直属事业机构,各产业园区管委会,职业技术学院,红碱淖管理局,大柳塔试验区,石峁遗址管理处:

为进一步改善人居环境,规范物业服务管理,构建以党建引领社区治理框架下的物业管理体系,促进物业服务行业健康发展,根据《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》《中共陕西省委陕西省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》《榆林市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见》有关规定,结合我市实际,制定本意见。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神,坚持以人民为中心的发展思想,以实施党建引领物业服务管理为核心,构建“党建引领、政府主导、基层主抓、共建共治”的物业管理体制,下移管理重心,理顺市、镇(街道)、村(社区)三级物业管理工作体制,强化属地管理职责,充分发挥市政府、镇(街)和村(居)委会在物业管理中的作用。进一步明确部门监管职责,规范物业服务领域各方行为,构建以信用为核心的物业市场服务管理机制。进一步加强政策保障,推动老旧小区物业服务全覆盖,培育壮大物业服务市场品牌。进一步加强创新引领,打造智慧物业,推动物业行业高质量发展。

二、基本原则

(一)统一领导,分级管理。建立健全属地镇(街)负责、村(社区)协助落实、相关职能部门密切配合,上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制。充分发挥属地镇(街)、村(社区)和业主自治组织的作用,增强物业管理工作合力。

(二)多种模式,分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、小微型小区、商务楼宇、专业市场等运行管理的不同情况,实施多种模式的分类管理。

(三)市场主导,政策扶持。进一步完善物业服务市场化、社会化、专业化运作机制,通过扶优扶强,提高物业服务专业化水平,鼓励骨干物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度,推动物业服务集约化、专业化发展。对因环境条件限制,难以实行市场化、专业化运作的住宅小区,予以相应的政策扶持,保证物业服务的正常运转。

三、理顺物业管理体制,夯实属地管理职责

按照“属地管理,条块结合”的原则,由市政府负责,各镇(街)组织,各村(居)委会落实,市住建局指导监督,相关部门密切配合,明确管理职责,落实工作责任,将物业管理纳入社区治理体系,充分发挥基层组织在物业管理工作中的综合协调作用,共同推进物业管理工作有序开展。

(一)市政府负责督导相关单位做好本市物业管理工作。市政府负责在镇(街)层面明确物业管理机构,落实人员和经费,为做好物业服务工作提供保障。督导各镇(街)做好百姓问政、12345市民热线投诉办理和物业矛盾纠纷调处工作。

(二)镇(街)负责组织开展本辖区物业管理工作。负责辖区内物业服务行为的监督、考核和信用信息采集汇总工作。组织、指导和协调辖区内各物业服务区域业主大会的成立,业主委员会的选举和换届。指导和监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理,对业主大会和业主委员会做出违反法律法规的决定,责令限期改正或予以撤销,并通告全体业主。参与物业服务区域划分、物业承接查验,监督物业服务用房和管理资料的移交,协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题。负责建立物业投诉处理机制,召集召开物业管理联席会议,调解处理辖区内物业管理方面的矛盾纠纷、百姓问政、12345市民热线投诉和信访工作。负责推进“镇街吹哨、部门报到”工作机制,协调配合有关职能部门依法开展工作。负责辖区内无物业管理小区的日常管理工作。配合相关部门做好物业管理小区文明创建和安全生产等工作。

(三)村(居)委会协助镇(街)做好辖区内物业管理工作。协助镇(街)监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理,组织开展社区管理及社区服务中与物业管理有关的工作。协助镇(街)处理物业管理服务中的矛盾纠纷、百姓问政和12345市民热线投诉办理。与镇(街)建立物业管理工作联动机制,接受物业服务企业退出项目的预警报告,协助镇(街)协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题,对物业服务企业的诚信记录等提出初审意见。对暂不具备成立业主委员会条件,或业主委员会不能正常履行职责的,暂时代业主委员会协调相关事宜。发现辖区内有违法建设等违反物业管理有关法律法规的行为,应当立即制止,并及时向有关部门报告。

四、健全物业监管机制,形成齐抓共管合力

市级有关职能部门要按照相关法律法规规定,认真履行职责,加强物业服务市场的监督检查,形成密切配合、齐抓共管的工作局面。

(一)市住建局。负责指导、监督物业服务活动,规范物业管理服务行为,制定物业管理相关政策并监督实施。加强物业服务企业经营活动的监督管理,完善住宅专项维修资金监管使用规章制度并监督执行。指导物业服务行业协会制定和实施自律性规范和物业服务相关标准。推进物业服务行业信用体系建设,组织开展物业服务企业信用评价,开展物业服务监督检查,组织物业服务工作考核评价。负责明确人防工程位置、规模,指导物业服务企业做好物业服务区域内人防工程的维护管理。依法查处违规使用人防工程的行为。

(二)市发改科技局。负责制定物业服务收费价格相关政策,会同市住建局制定、发布前期物业政府指导价格标准,根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等因素,探索建立质价相符的物业服务收费机制。

(三)市公安局。负责指导物业服务区域安全防范建设和技防设施建设,指导和督促物业服务企业开展安全防范工作。负责社区流动人口和租赁房屋等治安管理工作。依法查处业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动,业主及业主委员会违反法律法规的行为,物业管理服务中的违法犯罪行为,物业服务区域内严重干扰周围居民生活环境噪声的行为,小区内违规燃放烟花爆竹的行为,在小区内设立、储存易燃易爆危险品的行为,饲养犬只干扰他人正常生活等违反治安管理的行为。指导物业服务区域交通秩序管理,依法处置车辆乱停乱放行为。负责监督检查物业服务区域日常消防和物业服务企业消防安全职责履行情况。

(四)市民政局。负责将物业管理纳入社区治理和社区协商范围,推动物业管理纳入社区治理体系。负责指导镇(街)和村(居)委会划分社区范围。负责社区配套用房的监督使用,定期监督检查社区配套用房的使用情况,对社区配套用房挪作他用的行为进行查处。

(五)市司法局。负责加强对各级物业管理矛盾纠纷人民调解组织的指导,建立物业矛盾纠纷调处律师人才库。

(六)市财政局。负责会同市住建局制定支持物业服务业健康发展和老旧小区综合改造的财政支持政策。

(七)市人社局。负责指导、监督物业服务企业依法用工,依法受理物业服务企业的劳动争议案件,协调处理物业服务企业的劳资纠纷。

(八)市自然资源局。负责审查物业服务区域物业服务用房、村(居)委会等公共配套服务用房的规划情况,在规划方案中明确公共配套设施的位置、面积,并做好竣工规划核实工作。负责审定物业服务区域公共配套服务用房的规划情况、产权归属和服务区域,按照有关法律法规规定,在不动产登记时明确公共配套设施的产权归属。为物业服务区域内违反规划情况的界定提供技术支持。

(九)生态环境分局。负责受理居民涉及环保问题的投诉,依法查处物业服务区域内及周边的工业生产经营噪声、污水和废气超标等扰民行为。

(十)市卫健局。负责指导设置物业服务区域社区卫生服务站,指导开展健康教育、病媒生物防治活动。负责对小区内二次供水进行监测、监管。

(十一)市市场监管局。负责物业收费的监督管理,依法查处不执行政府定价、政府指导价,不按规定明码标价的行为。受理物业服务收费政策咨询及投诉,受理、查处物业服务区域内违反市场监管法规的投诉及经营活动。负责对物业服务区域内的电梯等特种设备进行安全监管,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维保等工作,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用过程中的违规行为,依法查处违法安装计量器具的行为。组织调查处理物业服务区域内的特种设备安全事故。

(十二)市城管执法局。负责依法查处小区内违法搭建建筑物、构筑物,改变住宅外立面,在非承重外墙上违规装饰装修等行为,毁坏住宅小区绿地的行为,违反城镇容貌标准安装遮阳罩、户外广告牌等设施的行为,随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为,因从事餐饮等经营活动造成油烟、噪声等污染的行为。

(十三)市行政审批局。依法把好企业和个体工商户注册登记关口,符合相关规定并取得有利害关系业主同意的,可以使用住宅作为经营场所进行登记,不符合规定的一律不得使用住宅、车库等作为经营场所进行登记,负责业主委员会的备案工作。

(十四)消防救援大队。负责指导镇(街)、村(居)委会安全管理人员对居民住宅区的物业服务企业进行日常消防监督检查。依法查处占用消防通道,居住小区楼梯间、楼道、安全出口等公共区域停放车辆,私拉乱接充电线路为电动车充电,占用、堵塞和封闭消防通道、疏散通道、安全出口和妨碍消防车辆通行等行为。督促物业服务企业做好防火救灾等消防管理及宣传工作,对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防培训及演练的进行依法查处。

(十五)税务局。负责物业服务企业相关税费的征收和管理以及物业服务从业人员的社保费征缴工作。负责制定物业服务企业税费减免优惠政策。

(十六)融媒体中心。负责物业行业相关工作的宣传报道,加强正面宣传和负面曝光,积极营造人人支持物业管理、家家关注物业发展的良好氛围。

(十七)供水、供电、供气、通信等相关企业。负责物业服务区域内已移交相关设施的管理和维护工作。

(十八)物业服务企业。严格按照合同约定履职尽责,接受市住建局和镇(街)、村(居)委会的监督指导。协助镇(街)、村(居)委会组织成立业主大会和业主委员会换届选举工作。切实维护好小区管理秩序,劝阻、制止物业服务区域内出现违章搭建、摆摊设点、毁绿占绿、乱种乱养、任意弃置垃圾等违法违规行为,并及时向所属镇(街)、村(居)委会或相关职能部门报告,全程跟踪、协助相关部门查处违法违规行为。依法诚信纳税,依法及时开具收费发票。按照辖区有关部门和单位要求,积极做好物业管理小区文明创建和安全生产工作。

五、探索红色物业模式,构建小区治理新格局

(一)加强党建引领。按照“党建引领,政府主导、市场运作、属地管理、社会参与、多元共治”原则,将物业管理纳入社区治理体系。加强社区党组织对业主委员会筹备组建、换届选举等工作的领导,鼓励社区楼道长、优秀党员骨干和“退二线”领导干部以业主身份参选业主委员会。在镇(街道)党组织领导下,推行“三会三公开”,即通过联席会、恳谈会、调解委员会等渠道和方式,加强物业服务企业与业主、主管部门的沟通交流,逐步建立相互理解、信任和支持的三方关系。通过督促物业企业公开服务标准、价格、内容,公开投诉渠道、方式,公开公共部位收益等信息,逐步建立企业自律、社会监督、部门监管的物业服务管理格局。加强推进物业服务企业、业主委员会党组织建设,通过单独组建、联合组建、挂靠组建、派遣党建指导员等方式,加大在物业服务企业组建党组织力度,确保党的组织在每个住宅小区、每个物业服务项目有效覆盖。物业服务企业、业主委员会党员人数在3人以上的,应在村(社区)党组织的指导下成立党组织,纳入所在村(社区)党组织管理,接受村(社区)党组织监督。

(二)推进业主委员会建设。镇(街)、村(居)委会要积极推进业主委员会建设,符合首次业主大会会议召开条件的,应当及时组织选举业主委员会。提高新组建或换届后业主委员会中的党员比例,原则上党员比例要达到50%以上。业主委员会由委员和候补委员组成,业主委员会委员空缺时,可以由业主委员会候补委员按照得票高低依次递补。业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务,也可以聘任法律顾问、会计师、第三方评估机构。业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴、执行秘书薪酬标准,聘任法律顾问、会计师、第三方评估机构费用由业主大会决定。市住建局要做好相关业务指导,建设单位不得以任何理由干扰业主委员会的成立。

(三)明确业主委员会经费保障。业主委员会工作经费主要包括:召开业主大会和业主委员会的会议费用,业主委员会委员必要的工作津贴(交通、通讯补贴),业主委员会的日常办公费用等。业主委员会的工作经费由全体业主承担,也可以按规定在物业公共部位、共用设施设备经营收益中列支,并做到财务公开。

(四)发展壮大自治组织。制定业主大会和业主委员会工作指导细则,严格候选人资格条件,明确不宜作为业主委员会候选人情形。鼓励符合条件的村(社区)党组织成员或网格党支部书记兼职业主委员会主任,推荐符合条件的村(社区)“两委”成员参选业主委员会委员,或兼任物业服务企业义务服务总监,吸纳物业服务企业优秀党员负责人担任村(社区)兼职委员,注重引导发挥村(社区)“五老”(老干部、老军人、老专家、老教师、老模范)积极作用。村(社区)指导监督管理公约、议事规则的健全完善,根据业主意愿可成立业主监督委员会,由业主大会选举产生,负责监督业主委员会履职情况,进一步加强业主委员会自身建设,增强履职尽责服务保障。

(五)打造共建共治机制。推行“镇街吹哨、部门报到”机制,构建镇(街道)、村(社区)党组织统一领导,村(居)委会统筹协调,业主委员会自我管理,物业企业精心服务,职能部门协调联动的社区治理新格局,建立物业管理矛盾纠纷防范调处机制,形成共建共治共享的小区治理新局面。

六、强化物业管理工作,提升物业服务水平

(一)加强对物业服务企业的监管。市住建局要采取实地检查、专项复核、联合督查等措施,加强对物业服务企业的监管。建立物业服务企业信用档案制度,完善物业服务企业不良行为记录制度。淘汰服务不到位、群众意见大且投诉多的物业服务企业。扶持服务优、信誉好的物业服务企业做大做强,充分发挥品牌带动效应,推动物业管理整体水平不断提升。业主、业主委员会、村(居)委会对物业服务企业每年评价一次,村(居)委会综合评价情况并赋分,记入企业信用档案。建立健全物业服务投诉责任机制,及时查处物业服务中的不规范行为,切实保障业主合法权益。

(二)加强前期物业管理。建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案,向市住建局申请划分物业服务区域。将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报市住建局备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。建设单位应当依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业,具体服务内容在前期物业服务合同中约定,合同期限不超过3年。在本意见实施前已签订超过3年前期物业服务合同、且未成立业主委员会的小区,镇(街)、村(居)委会要积极组织成立业主大会,选聘物业服务企业。

(三)切实做好物业承接查验工作。进一步完善小区承接查验制度,承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产利益的原则,新建物业由物业服务企业和建设单位在市住建局和属地镇(街)的监督下,共同对物业公共部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。重新选聘物业服务企业的,在业主委员会或村(居)委会监督下由原有物业服务企业与新选聘物业服务企业共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收,经市住建局和属地镇(街)核实确认后方可交付使用。物业服务企业应参与分户验收、竣工验收环节,有条件的,可参与建设工程设计、施工等环节,为实施物业承接查验工作创造有利条件。

(四)规范物业管理项目退管管理。物业服务企业应按照合同约定全方位做好服务工作,不断提高业主满意率,减少退管现象。退管时应及时报告市住建局和属地镇(街),履行退管程序。物业服务企业要按照“维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡”的原则,在属地镇(街)的监督下,做好项目清算和资金、设施设备移交等工作。属地镇(街)要加强退管管理工作,及时制定物业管理项目退管应急预案,督促物业服务企业按规范做好退管、移交工作。在退管后至新物业服务企业选聘到位前的过渡期内,根据实际情况实施社区化物业管理。

(五)规范物业服务用房配套建设。建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的3‰的比例配置物业服务用房,最低不得少于100平方米,与主体工程同步交付使用,并保证水、电、采光、通风等功能正常使用。物业服务用房应设置在项目中心区域或主出入口附近,方便业主使用。分期开发建设的项目,物业服务用房应设置在首期开发范围内。业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂解决,建筑面积不少于30平方米。

(六)构建质价相符的物业服务收费机制。研究制定物业服务等级和收费指导标准,明确管理形式和费用构成,明确服务等级标准,做到物业服务与收费质价相符。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费,提高物业服务透明度。严格住宅小区公共收益管理,由物业服务企业代管的,物业服务企业应当单独建账;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设公共收益账户。公共收益的使用接受全体业主监督,收支明细要在住宅小区内显著位置进行公示。

(七)建立物业服务收费保障机制。市政府将积极引导广大业主增强履约意识,按时足额交纳物业服务费。业主未按物业服务合同约定交纳物业费的,物业服务企业可以催告其在合理期限内支付,并听取业主意见。对业主提出的合理意见,物业服务企业应当及时予以解决。经物业服务企业催告,业主在合理期限内无故仍不交纳的,业主委员会应当督促其交纳,物业服务企业也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务合同中约定有滞纳金的,滞纳金与物业服务费需一并缴纳。在办理房屋物业产权交易手续时,买卖双方当事人应当就结清物业服务费及其他相关费用进行明确约定。

(八)规范专业经营设施设备管理。物业服务区域内供水、供电、供气、供热、电梯、电视、通信等专业经营单位负责各自管道线路、设施设备的建设安装及日常管理、维修和养护。各专业经营单位要按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用并提供服务。专业经营单位委托物业服务企业代收相关费用和对设施设备运行管理的,应当签订书面协议,并向业主公示。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收费用和对设施设备进行管理停止提供服务。各行业主管部门要加强对专业经营单位的监督管理,协调处理涉及专业经营单位的投诉纠纷,提高专业经营服务质量。2021年10月1日(含)后建成并交付使用的住宅小区,在交付使用时,建设单位要与专业经营单位办理专业经营设施设备移接交手续。建设单位投资建设的专业经营设施设备达不到分户计量、分户控制条件的由建设单位负责整治改造后再进行移交。

(九)规范专项维修资金的管理和使用。业主应当在办理房屋交付手续前,一次性足额缴存首期专项维修资金,业主持专项维修资金专用票据办理房屋交付手续。截至竣工交付尚未售出的房屋,由建设单位缴存首期维修资金。业主未按规定缴存首期专项维修资金的,建设单位不得向业主交付房屋。要强化专项维修资金储存管理,通过公开招标方式选定商业银行进行资金管理,优化使用程序,提高维修资金使用的便捷性。要完善应急使用维修资金机制,出现危及人身财产、房屋使用安全等紧急情况,可以向市住建局提出专项维修资金应急使用申请。

(十)建立物业专项维修资金续筹机制。物业专项维修资金不足以支付维修费用或使用后物业服务区域内有一幢以上物业的业主分户账不足首期专项维修资金缴存额的30%时,已成立业主大会的,由业主大会制定续筹方案;未成立业主大会的,由村(居)委会指导业主制定续筹方案。续筹方式原则上在收取物业服务费时一并代为收取,连续收取的时间不超过半年。续筹方案由业主大会决定,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。续筹后的专项维修资金余额不得低于按当年政府公布的缴存标准计算的专项维修资金额度。续筹方案按规定表决通过后对所有相关业主具有法律效力,业主拒不续筹且经依法催缴后仍不缴纳的,业主委员会或村(居)委会(代行业主委员会职责情况下)可以依法提起诉讼。

(十一)强化对业主大会和业主委员会的监管。根据《陕西省物业服务管理条例》的规定,加强对业主委员会的备案管理。镇(街)要按照有关规定,切实履行各自职责,强化对业主大会和业主委员会的监督管理,为业主大会和业主委员会规范运行提供有力保障。业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况告知物业服务企业,并在物业服务区域内显著位置公告。镇(街)应当严格按照《管理规约》《业主大会议事规则》等制度,对业主委员会及其成员的履职情况予以监督,重点监督印章使用、财务收支和档案管理等工作。引导和鼓励物业服务企业向业主大会和业主委员会定期述职。

七、推动物业服务企业转型升级,促进行业高质量发展

(一)支持物业服务企业做大做强。实施品牌提升战略,组织实施品牌创建行动,培育以本市为主体的物业区域品牌和以企业为主体的物业服务品牌。鼓励物业服务企业注册和使用自主商标,通过加盟、兼并、重组等方式加大资源整合力度,推动物业服务规模化、集约化发展。鼓励国有企业参与物业管理,带动物业服务标准化建设。

(二)支持物业服务企业创新发展。实施创新引领,加强服务水平创新和服务模式创新,运用物联网、大数据等现代信息技术提供高效优质的物业服务。鼓励和支持物业服务企业积极探索“物业服务+”模式,积极拓展房屋租赁、小区电商、居家养老、家政服务等服务新业态,延伸产业链条。推进智慧物业综合信息服务平台建设,实现网上缴费、设施报修、小区互动以及小区全方位公共安全监控管理,推动传统物业向智慧物业升级。

(三)实施金融扶持激励政策。探索将住宅物业服务纳入生活服务类合理确定税基,优化税收减免程序,落实小微企业税收减免政策。加大金融扶持,对符合劳动密集型小微企业标准的物业服务企业,相关金融机构应提供小额担保贷款,提高小额贷款额度。

(四)实施住宅小区物业服务全覆盖。市政府根据实际需求和财力状况,统筹安排资金,用于老旧小区市政公共基础设施与公共服务设施配套建设。采取盘活资产、公益补贴、业主付费等各种形式,多渠道筹集老旧小区物业管理资金,到2022年底基本实现所有住宅小区物业服务全覆盖。要加强老旧小区物业管理考核,推行满意度测评和物业服务考核评定工作。

八、强化工作措施,保障物业服务业健康发展

(一)加强组织领导。市政府成立市物业管理工作领导小组,统筹协调全市物业管理工作。市政府在2022年2月底前,要明确镇(街)层面的物业管理机构,并落实人员和经费,确保机构正常运转。要建立市政府、镇(街)、村(居)委会三级物业管理投诉受理和物业服务纠纷快速处理调解机制,有效解决物业服务过程中的各类矛盾纠纷。

(二)建立综合执法机制。建立住宅小区物业综合管理和服务责任清单,由市政府牵头,组织住建、公安、资源规划、生态环境、市场监管、城管执法、消防救援等部门和单位联合执法,改变多头管理、互相推诿、无人负责的局面,彻底解决物业管理中的矛盾纠纷和难点问题。各相关部门和单位要依据各自职责,分工协作,密切配合,切实制止和查处小区内一切违法违规行为。

(三)建立监督考核机制。建立物业管理工作考核制度,市政府负责对辖区内镇(街)、村(居)委会物业管理工作情况及矛盾纠纷处理情况进行综合考核,镇(街)、村(居)委会负责对辖区内物业项目进行日常检查考核。

(四)加强舆论宣传引导。各新闻媒体单位要加大对物业管理工作的正面宣传力度,对个别严重违法违规行为和现象予以曝光,客观报道物业服务纠纷,引导业主在物业管理活动中自觉履约守规、理性维权。市住建局、镇(街)和物业服务企业要采取多种方式,广泛宣传物业服务管理政策、法规,凝聚共识,营造良好的工作氛围。

神木市人民政府办公室

2022年1月27日

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